Доходный дом

Доходный дом (ДД) — особая форма собственности недвижимого иму­щества, используемого для предоставления жилья в длительную аренду.

В простейшем случае ДД — жилой многоквартирный дом (МКД), который находится в частной собственности одного лица (физического или юридического), а все полезные помещения МКД — в аренде. Од­нако в общем случае собственников может быть несколько, а в арен­де — не весь ДД, а только часть здания. Тут следует вспомнить, что и в обычном МКД нередко тоже часть помещений (жилых и нежилых) сдается в аренду и собственники помещений далеко не всегда прожи­вают именно в этом доме. Тогда главное отличие ДД от обычного МКД заключается в том, что в последнем собственники имеют во владении отдельные помещения, выделенные в натуре, в то время как в ДД соб­ственники имеют идеальные доли, аналогично владению определенным пакетом акций.

Но ничто не может помешать владельцам ДД разделить свою не­движимость в натуре или продать часть своего здания (например, всего одну квартиру) третьему лицу. В этом случае не исчезают основные свойства ДД (частная собственность ограниченного круга лиц), но появляются основные признаки привычного МКД, в ДД появляется общее долевое имущество. При этом ни одного помещения не подвер­глось какой-либо реконструкции, места общего пользования в здании как были, так и остались, изменилась лишь структура собственности на здание. Если владельцы продадут третьим лицам более 50% площа­дей своего ДД, то он, по сути, не будет ничем отличаться от обычного МКД, представления о котором широко изложены в Жилищном ко­дексе.

Отсюда следует вполне очевидный вывод, что ДД является особым видом многоквартирного дома, при котором большая часть его помеще­ний принадлежит одному собственнику и, как правило, сдается в арен­ду. Многоквартирность — это исключительно градостроительная (но не экономическая!) характеристика здания. МКД после окончания строительства может быть продан, как обычно, отдельными кварти­рами или использоваться в качестве ДД. Иными словами, ДД — это особая форма собственности жилого многоквартирного здания (или комплекса зданий). Если в аренду сдаются коттеджи в поселке или сек­ции таунхаусов, то такой вид бизнеса, наряду с арендным МКД, также можно отнести к ДД.

С другой стороны, сделанные нами соображения лишний раз под­черкивают частный характер собственности на такую недвижимость. МКД с приватизированными квартирами отличается от ДД только количественно (процент площадей в собственности одного лица), но не качественно. И тот и другой находятся в частной собственности ограниченного круга лиц — собственников помещений или долей во владении зданием. Право распоряжения имуществом находится в руках владельцев имущества, согласно ст. 35 Конституции.

Застройщик, оставивший введенную в эксплуатацию жилую недви­жимость в своей собственности в качестве ДД, становится девелопером в жилищной сфере. В экономическом смысле ДД от офисного здания практически ничем не отличается. В офисных центрах, проданных по частям — отдельными помещениями, неизбежно возникают те же проблемы коллективного управления общей собственностью и необ­ходимость защиты прав миноритарных собственников с момента сда­чи здания в эксплуатацию. По сути, в правовом поле не должно быть существенных различий для собственников помещений в обычном многоквартирном доме, бизнес-центре или в многофункциональном арендном здании.

Заметим, кстати, что так называемые апартаменты в правовом смысле не являются жилыми помещениями, но фактически являются ими. Налицо явная недоработка законодателя. По сути, предназна­чение помещений под жилье закладывается еще на стадии проекта и тогда же они могут признаваться таковыми. А вот запрет на перевод таких помещений в нежилую форму представляется нам излишними. Использование изначально жилых квартир под офис никем и никак не контролируется. В рыночном поле такого рода запретительные меры абсолютно не нужны и даже, наоборот, мешают естественным предпочтениям собственников в использовании помещений. Огра­ничения в использовании должны касаться только санитарных норм и прав соседей. Мы рекомендовали бы депутатам принимать зако­ны не запретительного характера, а, напротив, организовывающие удобные и экономически выгодные механизмы для законопослушных граждан. В нашем примере должен существовать простой, не слишком забюрокраченный путь признания помещений жилыми (и наоборот), а права и интересы пользователей других помещений здания должны быть максимально защищены.

Отдельная тема — управление ДД. Сперва давайте определимся, что, в отличие от домыслов действующего жилищного законодатель­ства, под управлением мы понимаем управление бизнесом, т. е. кон­троль финансовых потоков данного объекта недвижимости. Понятно, что чаще всего собственник оставляет контроль финансов за собой, то бишь управление ДД — несомненная прерогатива собственника. Однако в полноценном рыночном пространстве существует возмож­ность передачи такого вида деятельности {property management— PM) в руки профессионалов при условии гарантированного уровня дохода собственника. Эксплуатация ДД (facility management— FM),в отличие от РМ, — исключительно затратная часть экономики объекта, также мо­жет быть поручена специализированной организации (outsourcing)либо может выполняться силами собственных технических служб. В любом случае, у миноритариев ДД должно быть неоспоримое право проверки исполнения бюджета ДД, включая объемы потребления коммунальных услуг и стоимости содержания общего имущества. Пользователи жилых помещений ДД также должны быть защищены от возможных злоупо­треблений владельцев здания, как локальных монополистов. Оплату явно завышенных расходов на эксплуатацию пользователь помещения и миноритарий ДД должны иметь право приостановить до решения спора в судебных органах. Заметим, что отсутствие подобных положе­ний в законе обуславливает необходимость подобных оговорок в тексте договора, что лишний раз подчеркивает огромную и долговременную ответственность сторон при заключении сделки купли-продажи поме­щения. Даже за мелкими ошибками в тексте договора могут последовать крупные незапланированные платежи.

Как и в случае коммерческой недвижимости, девелопер жилья дол­жен рассчитывать экономику своего бизнеса, исходя из длительных сроков аренды помещений принадлежащего ему здания. Понятно, что окупаемость финансовых вложений в этом случае происходит далеко не так быстро, как при продаже квартир, — проекты такого рода имеют все признаки бизнеса «длинных денег». Такой бизнес экономически оправдан только при условии длительной экономической стабильности в стране, сопровождающейся достаточно низкой процентной ставкой по кредитам. В случае нестабильного развития экономики (высокой процентной ставки), перманентного изменения законодательства или риска иных общественных потрясений, такой бизнес не получит нор­мального развития. Полное отсутствие ДД на рынке недвижимости в нашей стране более чем наглядно и объективно характеризует не­легкие времена, выпавшие на нашу долю.

Стоимость аренды помещения рассчитывается, исходя из затрат на строительство, ставки по кредиту, сроков окупаемости. При этом рас­ценки должны отвечать среднерыночным предложениям и быть зна­чительно ниже тарифов отелей. В сегодняшних наших условиях (от­сутствие рынка ДД) в качестве ориентира могут служить расценки, сложившиеся на сером рынке аренды частного жилья, но именно «се­рость» данного рынка, наряду с дорогими кредитами, не позволяет ДД как бизнесу иметь надежные, благоприятные перспективы. Свою не­гативную роль на рынке играют также низкие государственные расцен­ки, особенно на так называемый социальный найм, которым нередко пользуются не только самые малоимущие слои населения.

К благоприятным предпосылкам для развития рынка ДД следует от­нести слишком большие объемы нереализованного и незавершенного строительством жилья (в Москве и Подмосковье и вовсе безумные) на фоне резкого обнищания широких масс народа. Перманентное отсут­ствие стабильного потока продаж квартир, несомненно, подтолкнет застройщика к организации бизнеса ДД в некоторых зданиях.

Стоит обратить внимание, что реализация проекта ДД требует от застройщика неформального подхода к качеству строительства. ДД как экономический проект относится к рангу коммерческой недвижимо­сти (хотя и жилой, но коммерческой!), и, стало быть, девелопер является полноценным заказчиком строительства, он строит здание «для себя». С одной стороны, это может привести к удорожанию строительства, но, с другой стороны, этот фактор сильно снизит размер затрат на те­кущее содержание здания. Практикам отрасли хорошо известно, что коммерческая недвижимость «почему-то» требует гораздо меньше за­трат на текущий и особенно капитальный ремонты, нежели обычные наши МКД. Не самое лучшее качество строительства проявляет себя уже через 4-5 лет эксплуатации.

Отсюда вытекает еще одна положительная предпосылка для такого бизнеса. Принятое недавно законодательство, обязывающее собствен­ников квартир платить взносы на капитальный ремонт (КР) общего имущества МКД, должно повысить ставки на аренду частного жилья и, соответственно, конкурентоспособность ДД.

Однако заметим, что ровно в этом месте возникает очередной право­вой диссонанс. С одной стороны, ДД как объект коммерческой не­движимости и частной собственности не должен попадать под зако­нодательство о КР, но с другой — ДД является частным случаем МКД и в случае появления в нем второго собственника конкретных поме­щений этот закон должен распространяться на ДД в полном объеме. Понятно, что ЖК должен применяться равнозначно для всех видов собственности жилья, в том числе и для ДД, и вне зависимости от струк­туры собственности здания и числа собственников помещений в нем.

Наше мнение остается неизменным: согласно ст. 35 Конституции у собственника имущества должен быть приоритет в определении по­рядка его использования. Собственником здания надо признавать физическое, юридическое лицо или сообщество лиц, имеющих более 50 процентов полезной площади здания в личной собственности (см. глоссарий).

Отдельно стоит вспомнить о поземной парковке как части со­временного здания. На практике нередки случаи, когда застройщик оставляет гараж в своей собственности, сдавая машино-места в арен­ду, но иногда часть машино-мест продается. По сути, гараж надо рас­сматривать как отдельное помещение специального назначения в со­ставе объекта недвижимости. В зависимости от процента проданных машино-мест это помещение будет иметь признаки ДД или долевого объединения собственников.

Таким образом, можно констатировать, что при определенных усло­виях ДД как бизнес имеет благоприятные экономические перспективы. В наших сегодняшних условиях именно экономическая нестабильность играет основную роль в неразвитости данного бизнеса.

Вместе с тем совершенно очевидно, что коммерческая аренда жилья широко востребована во все времена. Она позволяет оперативно снять напряженность в извечном жилищном вопросе, способствует есте­ственной миграции населения, создает предпосылки для укрепления института семьи, помогает организовать новые рабочие места. Властям следовало бы срочно уделить внимание этому направлению, в первую очередь — в правовом и экономическом поле.

P.S.

Необходимое законотворчество в этой области, особенно на сты­ке жилой и коммерческой недвижимости, требует применения обще­принятой специальной терминологии, которой в стране до сих пор не имеется. Многие положения Жилищного кодекса к ДД вообще не­применимы. Многие понятия основного закона жилой сферы сильно расходятся по смысловой нагрузке с терминологией, повсеместно при­нятой в сфере управления коммерческой недвижимостью и в практике управления жильем.

Как мы видим, даже эти общепринятые понятия имеют некоторую двусмысленность. Термины «жилая» и «коммерческая недвижимость» антонимами по сути не являются. Здания коммерческой недвижимо­сти правильнее именовать арендными, помещения в них в большин­стве своем принадлежат одному юридическому или физическому лицу и сдаются в аренду. Для иного случая, для недвижимости, находящейся в собственности непосредственно ее пользователей, экономического термина еще не придумано (МКД может быть и доходным домом!). Экономическим антонимом к понятию аренды является собственность. Но в нашем случае собственность на привычный нам МКД — долевая. Нам представляется, что имеет смысл использовать именно этот тер­мин — «долевой дом», «долевая недвижимость»