Основы основ практической эксплуатации зданий

Эксплуатация буквально (от англ. exploitation)означает использо­вание чего-либо по назначению. На профессиональном сленге «экс­плуатация» означает обслуживание зданий с целью обеспечения их надлежащего содержания и комфортного использования. К сожале­нию, широко применяемые сегодня термины не имеют однозначного толкования, а посему очень часто даже ведущие специалисты отрасли не видят различий между эксплуатацией, техническим обслуживани­ем и текущим ремонтом. А конкретному слесарю-сантехнику вообще довольно безразлично, как называется его обыденная работа по вос­становлению, например, герметичности сгона на стояке системы те­плоснабжения.

Между тем, не разобравшись в простых истинах, не договорившись о применении терминов, бесполезно даже пробовать решать задачи бо­лее высокого порядка, которых жизнь ставит великое множество. Для ясного видения проблем мы уже предложили основополагающую тер­минологию, и также считаем необходимым привести схему экономи­ческих принципов ее применения.

Отметим также, что эксплуатация жилых строений практически не отличается от эксплуатации большинства нежилых зданий ад­министративных, торговых и бизнес-центров. Если не принимать во внимание особенности, возникающие при эксплуатации специаль­ных сооружений (таких, как бассейны, стадионы, рестораны, боль­ницы и т. д.), то можно считать основные принципы технического обслуживания зданий универсальными. Далее мы будем исходить из этого положения, но чаще всего будем иметь в виду эксплуатацию многоквартирных домов (МКД), как наиболее распространенного вида зданий, находящихся при этом слишком часто в удручающем состоянии.

Экономика бизнеса позволяет и даже стимулирует разделить рассма­триваемый технологический процесс по ряду направлений. Общие за­траты на содержание здания (или общего имущества МКД) вполне есте­ственно разделяются на два главных направления. При этом эксплуатация и основном является инженерно-технической частью комплекса услуг, в отличие от управления — экономической и административной части. Сегодняшняя практика отрасли не выделяет в особую группу специальные услуги, но тенденция к этому определенно имеется. В любом случае специ­альные услуги (СпУ) являются необходимой составляющей эксплуатации зданий, их оказание непосредственно обеспечивает жизнепригодность строения, комфорт и безопасность для пользователей помещений. Ком­мунальные услуги (КУ), дополнительные услуги (ДпУ) и капитальный ремонт (КР) уже сегодня экономически не входят в затраты на содержание здания (СЗ).

Структура услуг по содержанию здания

Таким образом, к эксплуатации следует относить следующие работы и услуги:

• эксплуатацию и техническое обслуживание инженерных си­стем (ИС);
• обеспечение оказания КУ, СпУ, ДпУ;
• текущий ремонт (ТР) элементов конструкций, отделки поме­щений;
• клининг (включая благоустройство);
• диспетчеризацию;
• аварийную службу.

Многие из перечисленных работ тесно переплетаются друг с другом, при этом каждая из них и все они в целом направлены на определенный результат, о степени достижения которого можно судить по состоянию дома. Профессионал, принимая на обслуживание и осматривая объект, в первую очередь должен сделать выводы о текущем состоянии инже­нерных систем, элементов конструкций. Только надлежащее состояние всех систем, всех элементов здания, правильная постановка дела могут обеспечить главные цели эксплуатации — безаварийность на объекте, безопасность его использования, комфорт.