Правовой базис эксплуатации зданий

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фон­да утверждены постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170, которое издано на основе Федерального закона от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики». Оче­видно, что оба документа несколько устарели, но многие положения постановления № 170 в современных нормативных актах отсутствуют и документ используется до сих пор. В нем, в частности, приведено определение жилищного фонда, куда почему-то включены и помеще­ния для временного поселения беженцев, но, что немаловажно, дано определение частного жилищного фонда как совокупности фонда, находящегося в собственности граждан: индивидуальные жилые дома и квартиры.

Здесь же приведен реестр (хотя, пожалуй, неполный) документации долговременного и текущего хранения, определен порядок переплани­ровки (изменение конструктивного решения) и переустройства (изме­нение в системе внутренних ИС) помещений.

Заметим, что в документе имеется принципиальное терминоло­гическое противоречие, о котором мы упоминали ранее. Управление жилищным фондом хотя и предусматривает организацию эксплуата­ции (что, конечно, верно), но почему-то входит в состав самой экс­плуатации.

Описана система технических осмотров МКД: общие осмотры проводятся не реже 2 раз в год перед началом и после окончания отопительного сезона. Организация сезонной эксплуатации, тех­нического обслуживания, текущего и капитального ремонта, ава­рийной и диспетчерской служб нашла свое отражение в Постанов­лении. Приведены правила содержания помещений и придомовой территории, технического обслуживания конструкций и инженер­ных систем здания, предельные сроки устранения неисправностей. Рекомендован перечень работ по текущему ремонту общего иму­щества, форма паспорта готовности дома к эксплуатации в зимних условия Вышедшие в 2006 г. Правила содержания общего имущества МКД (далее — Правила № 491) не заменяют постановления № 170, но являются самостоятельным, полноценно действующим докумен­том. В Правилах № 491, в частности, подробно описан состав ОИ МКД и порядок определения его состава в конкретном доме. Подтвержде­но положение ЖК об основном признаке ОИ как об элементах МКД, предназначенных для обслуживания более одного помещения дома. К таковым, в частности, отнесены:

• помещения, относящиеся к местам общего пользования (МОП);
• лестницы, лифты, шахты, колясочные, технические этажи;
• гаражи, площадки для автотранспорта, построенные за счет средств СП;
• технические подвалы с инженерными коммуникациями, обору­дованием, обслуживающим более одного помещения;
• крыши, ограждающие и несущие конструкции;
• земельный участок, на котором расположен МКД, в границах согласно данным государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;
• трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначен­ные для обслуживания одного МКД.

Важными положениями Правил № 491 являются статьи, определя­ющие границы общего имущества. В квартире, на системах ХВС, ГВС ГазС, границей ОИ является первое отключающее устройство (вклю­чительно), все последующее оборудование принадлежит собственнику помещения.

В составе системы отопления, согласно Правилам № 491, нахо­дятся все сети и оборудование системы, включая обогревающие эле­менты. Последнее находится в логическом противоречии с основным критерием общего имущества, поскольку радиатор в квартире обслу­живает только одно помещение. Противоречие в законодательстве разъяснено решением Верховного Суда от 22 сентября 2009 г., где установлено, что обогревающие элементы в квартире не являются ОИ МКД. Фактически высшей судебной инстанцией подтверждено безусловное право (и обязанность — в случае необходимости) соб­ственника заменить радиаторы в принадлежащих ему помещениях на аналогичные.

Мы все же отмечаем, что отопительные элементы и окна в кварти­ре имеют определенный дуализм свойств. Они обслуживают одно помещение, но являются неотъемлемой частью общей домовой систе­мы _ отопления, в первом случае, и ограждающих фасадных конструк­ций — во втором. Это означает, что ответственность за их эксплуатацию должна нести УО, но финансирование их ремонта или замены — обя­занность собственника помещения.

Здесь также обнажается еще одна немаловажная деталь. Границы балансовой принадлежности далеко не всегда совпадают с границами эксплуатационной ответственности. Акты такого разграничения яв­ляются неотъемлемой частью договоров, например с РСО. Мы также рекомендуем включать их и в договоры управления.

Пример акта разграничения

Акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности между ООО «ТеплоГ» и ООО «ОК»

Настоящий акт составлен между ООО «ТеплоГ» в лице Генераль­ного директора С. и ООО «ОК» в лице Генерального директора Н. о ни­жеследующем:

Тепловые сети проложены согласно следующей схеме: 

1. В эксплуатации ООО «ТеплоГ» находится участок тепловых сетей от котельной до наружной плоскости стен жилых домов на вводах в зда­ния, включая ЦТП (а также магистральные транзитные тепловые сети).
2. В эксплуатации ООО «ОК» находятся внутренние тепловые сети домов к. № 1-6 (за исключением магистральных транзитных тепловых сетей).
3. Многоквартирные дома № 1-6 общедомовыми приборами уче­та тепла не оборудованы.
4. Границей раздела балансовой и эксплуатационной ответствен­ности тепловой сети является наружная плоскость стены (фундамен­та) жилых домов к. № 1-6, или локальное ответвление от транзитной магистрали.
5. ООО «ТеплоГ», ООО «ОК» несут полную ответственность за поддержание в технически исправном состоянии обслуживаемых ими участков тепловых сетей.

Настоящий акт составлен в 2 (двух) экземплярах, по 1 (одному) экземпляру для каждой из Сторон.

Общее правило определения внешней границы (и балансовой при­надлежности) сетей, входящих в состав ОИ МКД, устанавливает в этом качестве внешнюю стену дома, если иное не установлено законом РФ. Границей эксплуатационной ответственности устанавливается место соединения сети с общедомовым прибором учета, при его наличии, и если иное не оговорено в договоре с РСО. В состав системы электро­снабжения, в соответствии с Правилами № 491, входят сети и обору­дование от внешней границы дома до индивидуальных приборов уче­та (ИПУ) электрической энергии.

Содержание ОИ МКД, согласно Правилам № 491, включает в себя:

• осмотр ОИ;
• освещение, уборку, обеспечение надлежащей температуры и влажности помещений общего пользования;
• сбор и вывоз мусора, включая отходы организаций, пользующихся нежилыми помещениями МКД;
• меры пожарной безопасности;
• уборку и благоустройство земельного участка, входящего в со­став ОИ;
• текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуа­тации и содержание ОИ.

Последний пункт по меньшей мере удивляет, вызывая ассоциацию с погоней собаки за собственным хвостом.

В Правилах № 491 отдельно подчеркнуто, что в состав услуг и работ не входят уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав ОИ. Надо сказать, что это вполне законное положение часто не соблюдается по банальной причине — как правило, у муниципалитетов не хватает средств на уборку дворов, тема по умолчанию передается в управляющие ком­пании. При этом органы местного самоуправления почему-то забывают о необходимости передачи придомовой территории в состав ОИ МКД.

Текущий ремонт ОИ производится на основании решения общего собрания (ОС). Органы государственного надзора могут выдать предписание о критическом уровне износа ОИ, не обеспечивающего безопасность граждан. В этом случае СП обязаны немедленно принять меры по устранению выявленных дефектов.

Последние «сентенции» правил № 491 (а они в основном повторяют положения ЖК) несколько противоречат друг другу. Это становится ясно, если принять во внимание сложности установленной законом процедуры проведения ОС СП. При всем желании, провести собрание, подвести его итоги и начать ремонт в доме одномоментно не получится.

Мало этого, текущий ремонт, как составная часть содержания ОИ (согласно ст. 11, 12 Правил № 491), по договору управления ста­новится непременной обязанностью УО. Как можно выполнять свои обязанности, если нет соответствующего решения ОС, закон не разъ­ясняет. На практике же ответственная организация старается поддер­живать благопристойное состояние ОИ МКД, чтобы не создавать для надзорных органов повода наложения штрафных санкций. Налицо очередная правовая путаница, обусловленная отсутствием в законода­тельстве системности, четкой и продуманной терминологии.

Капитальному ремонту ОИ МКД ныне посвящен целый раздел ЖК, управляющая (а тем более эксплуатирующая) организация, в общем случае, не имеет к данной теме прямого отношения. Наоборот, УО в определенном смысле имеет мотив для оправдания своих упущений, поскольку отсутствие вовремя сделанного капитального ремонта никак нельзя компенсировать проведением текущих ремонтных работ.

Наше мнение, основанное на экономическом подходе, остается прежним. Затраты, предусмотренные сметой на содержание здания, обуславливают обязательность выполнения управляющей/эксплуати­рующей организацией запланированных работ. Все другие работы, не предусмотренные сметой, относятся к работам капитального характера, требующим отдельного финансирования.

Еще одним примечательным положением Правил № 491, несомнен­но, является обязанность застройщика в течение одного месяца пере­дать инструкции по эксплуатации МКД:

• первый экземпляр — ТСЖ;
• второй экземпляр — по требованию первого обратившегося СП (в случае если товарищество не создано);
• третий экземпляр — в муниципальный архив городского поселе­ния или муниципального района, на территории которого расположен многоквартирный дом.

Искренне поддерживаем столь замечательное требование закона, но с грустью отмечаем крайнюю необязательность его исполнения. Инструкция по эксплуатации здания могла бы быть основным техни­ческим документом для обслуживающих организаций, но ни одного ва­рианта подобного документа держать в руках, увы, нам не приходилось.

В Правилах № 491 определен также порядок изменения размера платы за содержание ненадлежащего качества, порядок регистрации состава и состояния общего имущества в технической документации МКД. Перерасчет платы за содержание ОИ в случаях оказания услуг ненадлежащего качества должен производиться на основании заявле­нии собственников (каким должно быть число обратившихся СП — не указано). О какой-либо практике применения данного положения нам неизвестно.

• Некоторые правовые уложения, касающиеся эксплуатации ИС и части обеспечения оказания КУ, приведены в документе «Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений». Среди основных положений Правил следует упо­мянуть:
• сроки начала и окончания отопительного сезона;
• сроки допустимых перерывов в снабжении КУ;
• определение понятия «Исполнитель КУ» как организации, ответственной за оказание КУ;
• права и обязанности Исполнителя КУ, ответственность Испол­нителя;
• порядок ведения и хранения информации об объемах потребля­емых ресурсов, о показаниях ОДПУ, ИПУ;
• порядок проведения работ в личных помещениях СП;
• порядок ввода в эксплуатацию ИПУ;
• порядок учета КУ, проведения проверок состояния ПУ;
• порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества.