Кадровая политика практической эксплуатации зданий

13 марта

Кадровая политика практической эксплуатации зданий

Даже первое знакомство с основами управления и эксплуатации зданий приводит к мысли о необходимости иметь в штате управляющей организации технического специалиста высокого профессионального уровня, имеющего знания в смежных областях. Кроме обычных обязан­ностей технического руководителя, таких как проверка смет на работы, учет технических особенностей объектов при заключении договоров с РСО, контроль за работой подрядчиков, главный инженер обычно несет ответственность по многим направлениям работ. Он является ответственным лицом за:

  • электрохозяйство;
  • эксплуатацию тепловых установок;
  • эксплуатацию лифтового оборудования;
  • эксплуатацию системы ДУ и ППА;
  • техническое состояние ИС и элементов конструкции здания;
  • ведение технической документации;
  • учет материальных ресурсов (включая пользование КУ);
  • охрану труда и технику безопасности;
  • пожарную безопасность.

Кроме того, технический руководитель участвует в подготовке служебных инструкций специалистов УО, договоров с подрядчика­ми, различных актов: осмотров, об авариях, о выполненных работах, снятия показаний учета ресурсов и т. п. Понятно, что такое обилие во­просов может потребовать зачисления в штат не одного специалиста, объем работы и ответственность — огромны. Чаще всего помощника­ми главного инженера выступают профильные инженеры (по каждо­му направлению, от вентиляции до автоматики), техник-смотритель, комендант.

Штатное расписание формируется исходя из финансовых возмож­ностей организации, которое обусловлено, в первую очередь, площадью обслуживаемых зданий. При этом любое предприятие, занимающееся эксплуатацией объекта недвижимости, должно иметь в штате мини­мальный набор специалистов. К специалистам службы эксплуатации обычного здания относятся:

  • слесарь-сантехник — обслуживание систем ХВС, ГВС, ВО, ЛВС, ТС;
  • электрик — обслуживание системы ЭС;
  • специалист по вентиляции и кондиционированию воздуха;
  • мастер эксплуатации — текущий ремонт элементов конструкций;
  • уборщик — сухая и влажная уборка помещений и элементов кон­струкций;
  • уборщик территории (дворник-садовник) — уборка и благо­устройство земельного участка, мусорной камеры и мусорной пло­щадки.

Кроме этого, должна быть организована аварийно-диспетчерская служба (АДС) в составе:

  • ночная бригада специалистов-ремонтников;
  • диспетчер — круглосуточно.

Круглосуточная работа обязывает организовывать посменный про­изводственный процесс. Диспетчеры АДС и работники охраны обычно работают по графику «сутки через трое». Это означает, что на данную должность надо принимать на работу четверых человек на одно место, мри этом еще надо предусмотреть возможную подмену специалиста на время отпуска или болезни. В небольших компаниях (или в ТСЖ с одним домом в обслуживании) должности диспетчера и консьержа нередко совмещаются — по экономическим причинам.

Возможны и другие совмещения: электрик — сантехник, дворник — мастер по эксплуатации, управляющий — главный инженер. При этом надо учитывать, что нагрузка на специалиста в этом случае сильно воз­растает, качество его работы может снизиться. Для каждого сотрудника разрабатывается (и утверждается руководителем) должностная инструк­ция и график плановых и профилактических работ, предупредительных ремонтов (ППР).

Объективного способа расчета необходимого для конкретного зда­ния числа работников службы эксплуатации не существует, слишком не похожи друг на друга объекты недвижимости. Исключение составляют, пожалуй, только уборщики помещений. Нагрузку на таких специали­стов можно рассчитать исходя из стандартов и нормативов, зная площади объекта, материалы отделки его элементов, количество лифтов и пр.

В общем случае формирование службы эксплуатации производится исходя из потребностей и оснащения конкретного объекта. Системы кондиционирования, автономного энергоснабжения, автоматики, ИТП требуют обслуживания наиболее квалифицированным персоналом, что обуславливает высокую стоимость содержания зданий с высоким уров­нем комфорта помещений.

Большой проблемой экономики МКД в этой связи является тради­ция ориентироваться на муниципальный тариф содержания зданий. Однако надо понимать, что даже стоящие рядом дома, одной серии и одного года постройки могут иметь множество конструктивных и ин­женерных особенностей и различных требований к эксплуатации. По­скольку двух одинаковых объектов на практике никогда не встречается, такой тариф, по сути, является сильно усредненной цифрой для жилищ­ного фонда данного муниципального образования. Какой-либо при­вязки к конкретному МКД такой тариф не имеет. Подобная «средняя температура по больнице» не является объективным экономическим показателем, позволяющим сформировать полноценную команду для эксплуатации здания на должном уровне.

Продукция