г. Санкт-Петербург,
Ленинский пр.,
114 лит. А, оф. 170 Н
Даже первое знакомство с основами управления и эксплуатации зданий приводит к мысли о необходимости иметь в штате управляющей организации технического специалиста высокого профессионального уровня, имеющего знания в смежных областях. Кроме обычных обязанностей технического руководителя, таких как проверка смет на работы, учет технических особенностей объектов при заключении договоров с РСО, контроль за работой подрядчиков, главный инженер обычно несет ответственность по многим направлениям работ. Он является ответственным лицом за:
Кроме того, технический руководитель участвует в подготовке служебных инструкций специалистов УО, договоров с подрядчиками, различных актов: осмотров, об авариях, о выполненных работах, снятия показаний учета ресурсов и т. п. Понятно, что такое обилие вопросов может потребовать зачисления в штат не одного специалиста, объем работы и ответственность — огромны. Чаще всего помощниками главного инженера выступают профильные инженеры (по каждому направлению, от вентиляции до автоматики), техник-смотритель, комендант.
Штатное расписание формируется исходя из финансовых возможностей организации, которое обусловлено, в первую очередь, площадью обслуживаемых зданий. При этом любое предприятие, занимающееся эксплуатацией объекта недвижимости, должно иметь в штате минимальный набор специалистов. К специалистам службы эксплуатации обычного здания относятся:
Кроме этого, должна быть организована аварийно-диспетчерская служба (АДС) в составе:
Круглосуточная работа обязывает организовывать посменный производственный процесс. Диспетчеры АДС и работники охраны обычно работают по графику «сутки через трое». Это означает, что на данную должность надо принимать на работу четверых человек на одно место, мри этом еще надо предусмотреть возможную подмену специалиста на время отпуска или болезни. В небольших компаниях (или в ТСЖ с одним домом в обслуживании) должности диспетчера и консьержа нередко совмещаются — по экономическим причинам.
Возможны и другие совмещения: электрик — сантехник, дворник — мастер по эксплуатации, управляющий — главный инженер. При этом надо учитывать, что нагрузка на специалиста в этом случае сильно возрастает, качество его работы может снизиться. Для каждого сотрудника разрабатывается (и утверждается руководителем) должностная инструкция и график плановых и профилактических работ, предупредительных ремонтов (ППР).
Объективного способа расчета необходимого для конкретного здания числа работников службы эксплуатации не существует, слишком не похожи друг на друга объекты недвижимости. Исключение составляют, пожалуй, только уборщики помещений. Нагрузку на таких специалистов можно рассчитать исходя из стандартов и нормативов, зная площади объекта, материалы отделки его элементов, количество лифтов и пр.
В общем случае формирование службы эксплуатации производится исходя из потребностей и оснащения конкретного объекта. Системы кондиционирования, автономного энергоснабжения, автоматики, ИТП требуют обслуживания наиболее квалифицированным персоналом, что обуславливает высокую стоимость содержания зданий с высоким уровнем комфорта помещений.
Большой проблемой экономики МКД в этой связи является традиция ориентироваться на муниципальный тариф содержания зданий. Однако надо понимать, что даже стоящие рядом дома, одной серии и одного года постройки могут иметь множество конструктивных и инженерных особенностей и различных требований к эксплуатации. Поскольку двух одинаковых объектов на практике никогда не встречается, такой тариф, по сути, является сильно усредненной цифрой для жилищного фонда данного муниципального образования. Какой-либо привязки к конкретному МКД такой тариф не имеет. Подобная «средняя температура по больнице» не является объективным экономическим показателем, позволяющим сформировать полноценную команду для эксплуатации здания на должном уровне.