Старт эксплуатации объекта

О необходимости проведения аттестации, инструктажей, допусков к работе персонала мы уже упоминали. Значимость формальной сто­роны дела не следует преуменьшать, и мы вернемся к этому еще не раз, но сейчас нас интересуют практические шаги руководителя УО при старте эксплуатации. Начало любой производственной деятельности обязывает к проведению ряда организационных и технических меро­приятий. Будем считать, что проблемы формирования бюджета объекта, штатного расписания обеспечивающих служб уже решены, состав работ определен, требования к качеству обслуживания сформированы, до­говоры с поставщиками и подрядчиками заключены.

Первое направление, в котором надо предпринять необходимые меры, — это обеспечить безопасность пользования объектом. Проду­мать и проинструктировать персонал о его действиях в условиях не­штатных ситуаций, сообщить пользователям помещений телефоны аварийно-диспетчерской службы (АДС). Соответственно, снабдить персонал АДС и иных служб всем необходимым: средствами связи, инструментарием и инвентарем, спецодеждой и средствами защиты, сформировать резервы запасных частей, инструментов и принадлеж­ностей (ЗИП). В распоряжении руководителя службы эксплуатации необходимо также иметь некоторый оперативный финансовый ре­зерв (резервный фонд) на возможные непредвиденные расходы — от устранения последствий аварии до срочного ремонта лифта.

Осмотр технического состояния здания фактически проводится еще до официального приема объекта в эксплуатацию, однако в самые пер­вые дни необходимо составить акт осмотра объекта (и, как правило, дополнения к нему: дефектную ведомость, перечень ОИ МКД), где под­робно указать все имеющиеся недостатки и недоделки, повреждения элементов конструкций и нестабильную работу инженерных систем. Акт технического состояния — основной документ, который описывает отправную точку, начальную фазу всей вашей последующей работы.

После фиксации всех проблемных точек объекта необходимо опре­делить самые болезненные из них — места, где необходим срочный локальный ремонт. Здесь всегда перед серьезным руководителем встает дилемма: проводить срочный ремонт с минимальными затратами (ме­тодом «латания дыр»), с непременным последующим повторным ре­монтом или выполнять сразу весь необходимый комплекс работ, вливая одновременно в одну болезненную точку немалые финансовые сред­ства, возможно, в ущерб решению иных задач? Универсального на все случаи ответа у нас нет, но есть констатация о непродуманности уста­новленного законом минимального срока договора на обслуживание зданий в один год. Наличие теоретической возможности скорого (по меркам существования объектов недвижимости) расторжения договора заставляет исполнителя работ минимизировать свои вложения в объект, даже в ущерб собственным интересам. В условиях реального рынка по­добные договоры заключаются на срок не менее трех лет и с дальнейшей пролонгацией по упрощенному варианту.

Проведение ремонта всегда должно завершаться генеральной убор­кой здания. Строительная пыль имеет зловредное свойство забиваться во все углы, не только создавая дискомфорт пользователям, но и про­воцируя преждевременный износ подвижного оборудования, в первую очередь подшипников, шкивов и т. п. Датчики системы пожарной ав­томатики по той же причине могут снизить свою чувствительность, что чревато серьезными последствиями. Выполненная на должном уровне генеральная уборка не только делает задел для дальнейшего поддержа­ния уровня санитарного состояния помещений, она формирует реноме вашей структуры с первых дней работы.

Для нормальной работы персонала на объекте (или вблизи от него) обустраивают санузлы, бытовки, место складирования инвентаря. Для специалистов круглосуточных служб — место отдыха, приема пищи. Если принимаемый в эксплуатацию объект находится далеко от места вашего основного базирования, необходимо организовать помещения под мастерские, оснастить их всем необходимым — от тисков до ком­прессора.

В организационный период, длящийся на новом объекте не один месяц, задач перед руководителем стоит вдвое больше обычного, вполне естественно, что может не хватать времени на элементарный контроль за работой персонала. Полагаем целесообразным с самых первых дней на объекте ввести практику комплексной ответственности каждого специалиста за общий результат. Если, например, уборщица заметит следы ржавчины на приборе отопления, моргающую лампу или огре­хи в работе лифта, ее обязанностью должен быть непременный сигнал руководству. Соответственно, электрики и сантехники должны докла­дывать о замеченных недочетах, касающихся чистоты МОП. Однако не системой доносительства друг на друга это должно служить, а наобо­рот, способствовать атмосфере дружеской поддержки каждого члена команды, нацеленной на общий высокий результат.

Самым, пожалуй, неприятным и многозатратным обстоятельством, возникающим при старте бизнеса, является вынужденная необходи­мость выправлять чужие огрехи. Теоретически считается, что объект при сдаче-приемке должен быть приведен в надлежащий вид или от­ветственное за содержание лицо должно финансово компенсировать все имеющиеся недостатки. На практике такого почти не случается, наоборот, картина имеет слишком часто негативный и даже криминаль­ный характер. Налицо массовые случаи обманутых и полуобманутых дольщиков, брошенные управляющими компаниями дома с огромными долгами за коммунальные ресурсы, фиктивное банкротство управляю­щих и застройщиков. Даже государство окончательно не расплатилось по своим обязательствам, возникшим при первичной приватизации квартир. Организации, практикующие ответственный подход к делу, ратующие за свое реноме, вынуждены в первый год (а то и два) экс­плуатации таких зданий вкладывать много больше, чем получать. О ка­кой-либо рентабельности бизнеса в таких случаях речи вовсе не идет. ГСЖ, принявшие свой дом в эксплуатацию, как правило, вынуждены в силу упомянутых обстоятельств первым делом поднимать тариф на содержание общего имущества, формировать резервный фонд.

Огромное значение для успешного старта имеет наличие комплекта проектной и технической документации, а также формирование ре­гламентных документов — должностных инструкций, графиков ППР, рабочих журналов и т. п.