Документация в МКД

Основой принятия многих технических и экономических решений является проектная документация (ПД) на объект. Схемы сетей, разрезы конструкций, расположение помещений, параметры и спецификация оборудования, акты скрытых работ — далеко не полный перечень ПД, необходимой техническому руководителю для решения любого мало-мальски значимого вопроса. Кроме технической ПД, УО также должна иметь комплект разрешительных документов, протоколы испытаний, акты ввода в эксплуатацию и пр.

Общая проблема для подавляющего большинства МКД — это частичная или полная утрата документации. Что-то забыл передать застройщик, что-то могло испортиться после залива служебного по­мещения, а иногда недобросовестная конкуренция лежит в основе злонамеренного сокрытия, а то и уничтожения ПД. Серьезность во­проса объясняет необходимость при передаче объекта составлять акт приема-передачи ПД, а состав комплекта ПД описывать отдельным до­кументом. Некомплектность ПД не только усложняет текущую работу, но и может серьезно повлиять на взаимоотношения с подрядчиками. Оба фактора, в свою очередь, могут стать дополнительной нагрузкой на бюджет содержания дома.

Существует несколько возможностей для восстановления проек­тно-технической документации. Первая из них — застройщик объекта. Вторые экземпляры рабочих чертежей вполне могут заваляться у гене­рального подрядчика или у субподрядчиков. Проектировщик здания хранит свои экземпляры по крайней мере 3-5 лет, а потом передает весь комплект в городские архивы, где также возможно снять необходимые копии. До недавнего времени комплекты ПД хранились также в архивах местной администрации, но на этот вариант надежда сегодня самая слабая. Недавно принятый закон о создании в отрасли государственной информационной системы — ГИС ЖКХ внушает некоторый (очень слабый!) оптимизм, но внедрение системы в жизнь идет крайне низ­кими темпами и делается силами тех же управляющих организаций, возвращая их к первоначальным истокам проблем.

Законодательство обязывает УО иметь обязательный набор доку­ментов на МКД — документацию длительного хранения и текущую документацию. Однако изменения, происходившие в законе, обуславливают некоторые вариации в комплекте ПД, имеющие место и по сию мору. Так, например, до 2008 г. строительство МКД завершалось актом госкомиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительством объекта. После 2008 г. аналогичным документом стало распоряжение главы муниципального образования о вводе объекта в эксплуатацию.

Акт приема-передачи объекта на баланс устанавливал факт заверше­нии строительства объекта и принятие его в эксплуатацию управляющей организацией. Однако и этот документ после существенных изменений в законе в 1995-2005 гг. престал быть актуальным. Приобретатели жилья принимают свое новое жилье в собственность, подписывая лишь акт о приеме-передачи квартиры. Они также могут указать на строительные недоделки лишь в объеме благоприобретаемого помещения.

Закон устанавливает, что судьба общего имущества МКД следует судьбе квартир дома, и речь в этом случае может идти лишь о передаче строителями ОИ. Однако несовершенство законодательства привело к нездоровой ситуации: у дома-новостройки нет собственного юри­дического лица, и процесс передачи ОИ в собственность становится фикцией. УО, приступая к управлению домом, получает ОИ МКД и хозяйственное управление, но ни в коем случае не в собственность. Остается лишь уповать на добросовестность сотрудников УО, хотя от­ветственности за то, что они «не заметят» даже явный строительный брак, у них нет. У строителей остается ответственность за качество их работы в гарантийные сроки, но они быстро заканчиваются. Проблему мог бы решить институт системного и ответственного заказчика, о котором пока мы даже не мечтаем.

Во всяком случае, очень важно при приеме объекта даже в хозяй­ственное управление составлять акт осмотра технического состояния дома на момент его передачи. Этим документом УО фиксирует, что именно она получила, в каком состоянии находятся элементы здания. Этот документ послужит весомым аргументом при составлении годо­вого отчета о проделанной работе, а может быть, и в суде, — от этого зарекаться точно не следует.

Полагаем, будет полезным привести общий список документации на многоквартирный дом.

• Распоряжение главы муниципального образования о вводе объ­екта в эксплуатацию (с 2008 г.).
• Акты приема-передачи квартир.
• Акт осмотра технического состояния дома на момент передачи.

Проектная и техническая документация:

• технический паспорт дома;
• паспорта на квартиры;
• план земельного участка, кадастровый план;
• ситуационный план;
• схема подземных коммуникаций;
• планы БТИ и экспликации помещений;
• паспорта лифтов;
• паспорт ИТП (индивидуального теплового пункта), узла учета тепловой энергии;
• паспорт водомерного узла;
• землеотвод;
• архитектурная часть;
• инженерные изыскания;
• внешние инженерные сети;
• электроснабжение;
• отопление и вентиляция;
• водопровод и канализация;
• система противопожарной автоматики и дымоудаления (ППА иДУ);
• системы связи;
• акты скрытых работ;
• исполнительные чертежи, сертификаты на материалы;
• паспорта, инструкции по эксплуатации на оборудование;
• экспертиза и согласование проекта;
• разрешения на присоединение к городским сетям;
• проекты на перепланировку (переоборудование) помещений. Акты допуска в эксплуатацию:
• лифтового оборудования;
• индивидуального теплового пункта (ИТП);
• узла учета тепловой энергии;
• водомерного узла;
• электроустановок;
• систем вентиляции;
• ППАиДУ.

Протоколы:

• измерения замеров шума и вибрации, микробиологического и са­нитарно-паразитологического исследования воды;
• измерения радиационного контроля объекта;
• состояния воздуха закрытых помещений;
• санитарно-экологического обследования грунта.

Обновляются 1 раз в 3 года протоколы:

• измерения сопротивления изоляции электросетей;
• измерения сопротивления заземления;
• измерения сопротивления петли «фаза-ноль»;
• испытания автоматических выключателей, УЗО.

Ежегодно обновляются:

• акты технического освидетельствования лифтов;
• страховой полис на лифтовое оборудование;
• протоколы измерения вентиляции.
• паспорт готовности дома к эксплуатации в зимних условиях. Кроме того, в начале работы на объекте руководитель УО также дол­жен позаботиться о составлении нижеследующей первичной (а впо­следствии текущей) документации.

Приказы об ответственности за:

• электрохозяйство,
• состояние инженерных систем;
• эксплуатацию лифтов;
• санитарное состояние помещений ОИ;
• разглашение персональных данных.

Сотрудники допускаются к работе после проведения:

• инструктажа по электробезопасности, пожарной безопасности;
• инструктажа по охране труда — общего, первичного, на рабочем месте;
• профессиональной аттестации персонала.

Регламентная документация:

• должностные инструкции;
• рабочие журналы;
• графики ПГТР;
• технологические карты.

Договоры с подрядчиками в целях оказания услуг:

• КУ, ДпУ, СпУ;
• включая акты разграничения балансовой принадлежности и экс­плуатационной ответственности;
• разовых работ и услуг.

Работа с собственниками помещений и жилищное законодательство обязывает иметь следующую документацию:

• финансовый план (смету на содержание ОИ МКД);
• сметы на текущий (возможно, и на капитальный) ремонт;
• акты осмотров помещений;
• акты об авариях;
• журналы учета заявок жителей.

Данные реестры приводят только самую необходимую документа­цию для нормальной эксплуатации МКД, но абсолютно полными не являются.