Окна. Балконы и лоджии. Входные группы

Отметим еще раз дуализм принадлежности окон, не отмеченный действующим законодательством, но отвечающий его трактовке. С од­ной стороны, окна являются элементом фасадных ограждающих кон­струкций, которые относятся к общему имуществу МКД. Но с другой стороны, каждое окно обслуживает только одно помещение и потому не может быть общим имуществом. Разрешение парадокса нам пред­ставляется достаточно простым: ограждающие свойства окна необхо­димы и конкретной квартире, и дому в целом. Это означает, что УО обязана следить за исправностью данного элемента конструкций (экс­плуатационная ответственность), но частная собственность (балансовая принадлежность) на данное имущество обуславливает ответственность за техническое состояние окна и возлагает бремя его содержания ис­ключительно на собственника помещения.

Аналогичные рассуждения можно провести для балконов и лоджий. Осмотры внешних поверхностей фасадов, включая балконы и лоджии, несомненно, находятся в пределах ответственности УО. Однако финан­сирование ремонта, технического обслуживания (в том числе сброса наледи и снега), ответственность за состояние личного имущества снова должно отвечать аксиоме ст. 30 ЖК и ст. 210 ГК — бремя содержания лежит на собственнике имущества.

На практике это означает, что следить, в частности, за образованием сосулек на балконах квартир должна служба эксплуатации здания, в их силах и возможностях провести необходимые в таких случаях работы, но финансирование этих работ должно осуществляться собственником помещения, к которому относится данный балкон. В затраты на со­держание ОИ МКД данный вид работ входить не должен, поскольку балкон, лоджия, окно — личное имущество собственника квартиры. К тому же нередко встречаются объекты, где балконы имеются далеко не у каждой квартиры дома, а существующие — совсем не обязатель­но одного размера. Тариф на содержание ОИ при этом должен быть одинаков для всех СП. Увы, нынешнее жилищное законодательство данной логике не отвечает!

Еще надо отметить, что часть окон, равно как и лоджий, может быть в составе общего имущества. Таковые относятся к помещениям лифто­вых холлов, тамбуров, лестниц и т. д. Иногда такие окна выполняются глухими, для их мытья требуется проведение высотных работ. Лоджии в современных зданиях выполняют остекленными, как правило, речь идет о легком остеклении, удовлетворяющем требования по нагрузкам на конструкции. Кроме того, при проектировании должны быть со­блюдены требования по инсоляции помещений, к которым примыка­ют лоджии. Установка полноценных многокамерных окон на лоджиях требует согласования перепланировки помещения, иногда необходимы меры по усилению конструкций.

В современных зданиях устанавливают преимущественно пласти­ковые окна, при эксплуатации которых надо учитывать некоторые особенности. Правильно отрегулированные окна имеют высокую герметичность, что является несомненным достоинством с точки зрения тепло- и шумоизоляции, но может сыграть отрицательную роль в организации воздухообмена, в домах с естественной вентиля­цией. Запотевание окон, влажность стен — первые признаки этого явления. В таких случаях рекомендуется устанавливать на окно спе­циальные вентиляционные клапаны или, по крайней мере, искус­ственно создавать негерметичность окна, хотя бы самую малую (зим­нее проветривание). Некоторые конструкции окон предусматривают сезонную (зима — лето) регулировку запорных элементов для той же цели.

Совершенно недопустимо в зимнее время держать открыты­ми (даже частично) фрамуги окон. Известны случаи, когда в квар­тирах, оставшихся без присмотра всего на несколько дней с при­открытыми окнами, замерзала система отопления, лопались трубы и радиаторы. УО в морозные дни должна делать дополнительные осмотры на предмет утечек тепла как в помещениях общего поль­зования, так и в квартирах (внешний осмотр). Незаменимым (но не дешевым) прибором для такой работы является тепловизор, позво­ляющий моментально определить места чрезмерного рассеивания тепловой энергии.

Именно для сохранения тепла, для повышения энергоэффективно­сти дома все выходы на улицу имеют тамбуры, двойные и даже тройные двери. Особенно это касается входных групп здания. Тамбуры, тепловые завесы, вращающиеся двери на первом этаже не только позволяют со­хранить тепло, они должны ликвидировать приток холодного воздуха в холл первого этажа и, соответственно, препятствовать образованию мощной воздушной тяги в лифтовых шахтах. Двери входных групп должны быть плотно пригнаны и иметь достаточно надежные довод­чики.

Крыльцо, неотъемлемый элемент входной группы, должно иметь навес, защищающий вход от осадков. Ступени выполняются с рас­четом на практичность уборки, но они не должны быть скользкими, особенно в осеннее-зимний период. Для покрытия ступеней применя­ется достаточно шероховатая плитка (керамогранит) или специальные противоскользящие элементы, резиновые коврики. Входные группы оборудуются также перилами, пандусами.

Своевременная уборка снега (немедленно по выпадению) непо­средственно у входных групп имеет особое значение с точки зрения травмоопасности. Иногда для снеготаяния на ступенях входных групп делают подогрев, по принципу теплого пола. Также в осеннее-зимний период следует дважды в день (или чаще) проводить уборку входных тамбуров и лифтовых холлов. Снег и грязь мешают плотному притвору дверей, повышают влажность в помещениях, в кабинах лифтов, созда­ют дискомфорт. Большим подспорьем уборщикам служат специальные грязезащитные коврики, которые удобно брать в аренду, со сменой их на чистые с оговоренной периодичностью. Замена таких ковров даже 2 раза в неделю гарантирует высокий уровень санитарного содержания входных групп, лифтов и дома в целом.