Техническое обслуживание системы вентиляции

Обслуживание системы естественной вентиляции, как мы уже от­мечали, сводится к ее периодической очистке и проверке работоспо­собности (тяги). При этом надо помнить также о вентиляционных каналах системы водоотведения и мусоропровода. Дешевизна самой такой системы и ее технического обслуживания — единственное ее пре­имущество, но оно слишком ощутимо. Спрос на дешевое жилье пока уверенно преодолевает разумные требования к комфорту помещений и здоровью их пользователей.

Ситуация с принудительными схемами вентиляции совершенно обратная — высокая насыщенность системы дорогостоящим обору­дованием и разветвленными сетями воздуховодов делает стоимость системы, пожалуй, самой высокой среди всех ИС здания. Трудозатра­ты, необходимые на обслуживание систем вентиляции и кондициони­рование, также высоки, требуются специальные единицы в штатном расписании обслуживающей организации. Стоимость ТО системы в целом серьезно повышает общий бюджет эксплуатации здания. Сто­имость только ежемесячной смены фильтров может составить десятки тысяч рублей.

Кроме замены фильтров ТО системы принудительной вентиляции включает в себя регулярную очистку и дезинфекцию воздуховодов, очистку и внутреннюю промывку теплообменников, обслуживание электродвигателей, замену приводных ремней и шкивов, обслуживание холодильного оборудования, восстановление звуко- и теплоизоляции. Многие из этих процедур обычно отдаются специализированным орга­низациям на аутсорсинг, что также является хотя и не частым, но и не дешевым мероприятием.

Любые аварии на оборудовании системы лишь снижают комфорт, связанный с воздухообменом в помещениях, строгих нормативов на устранение таких аварий не существует. Однако рынок, эффективно работающий в сфере коммерческой недвижимости, диктует службе эксплуатации обязанность оперативно устранять все возможные не­поладки. Регламентные и ремонтные работы на системах вентиляции и кондиционирования проводятся, как правило, в межсезонье (осень, весна).

Системы вентиляции с кондиционированием создают благопри­ятную среду, но, к сожалению, не только для людей, а также и для микроорганизмов, размножающихся в вентканалах. Отсюда возникает возможность распространения простудных заболеваний в жаркое вре­мя года. Защитой от такого явления служит частая смена фильтров, периодическая чистка и дезинфекция каналов.

Разнообразие реализованных в зданиях схем принудительной вен­тиляции делает невозможным разработку и применение обобщенных регламентов по техническому обслуживанию каждой конкретной си­стемы. Реально существует лишь один критерий — результат. Высокий уровень комфорта, безаварийность, беспроблемность использования определяют профессионализм службы эксплуатации и реноме управ­ляющего — как заказчика данных услуг.

Снова остается нам повторить: высокий уровень жизни стоит опре­деленных денег, обеспечить приемлемые затраты на содержание зда­ния — одна из основных задач профессионального управляющего.